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杨律师米国考察手记:(四)美国房产投资篇发布日期:2018-07-19 |
杨律师米国考察手记:(四)美国房产投资篇
达美航空从香港到西雅图的灰机早上七点多降落机场,那时入境处工作人员尚未正式上班,只有两个值班窗口,我们足足排了两个多钟头才办理完毕入境报关手续。在等待期间,各有上海、北京、杭州的班机到达,整个大厅,满满当当挤着的人头,都是俺们中国人。
从地理位置上看,米国的西部离中国近,北上广港飞来的时间都是十个钟头多一点。而西雅图位于米国西北角,与加拿大接壤,跟华人聚居闻名的温哥华开车只要三个小时。整个城市,依山傍水,从飞机上往下看,就是个“长”在郁郁葱葱森林中的都市,风景美,气候不错,夏天尤其舒服。我到达的前两天,在盛夏的七月,居然是被冻坏了。
西雅图还有一个很大的优势,即科技之城。微软、波音、亚马逊、星巴克等等如雷贯耳的超级跨国大公司均在此起步,他们的总部霸着downtown不少黄金地段,而这些公司都是以员工多福利好待遇高闻名,因此,西雅图人均收入排名米国前五,就一点不出奇了。
基于上述种种原因,自三年前开始,不少中国投资客从温哥华杀到这里(温市打压炒房客),同时,美国东部不少名校中国留学生毕业后也选择到西雅图就业定居。到目前为止,除了针对外国人转让房产税收政策方面与本地人略有差异之外,西雅图所在华盛顿州对外国人投资本地房地产市场,态度尚算温和。西雅图的房价,就一路高歌,不少地段已经翻了一番。
美国住宅房地产市场,有house(独栋别墅),townhouse(联排别墅)和Condo(公寓)三种产权性质的产品。House是有土地所有权的,而townhouse有限制性的土地权,因为他们有部分墙体是与隔壁邻居共有的,condo则只拥有内部产权,权利受到限制的地方当然就很多,最让投资人有风险的地方,是HOA(类似于中国的业主委员会)权力大,万一制定了整个公寓楼出租房比例,如果你投资了的公寓楼租户刚好已满员,那么对不起了,你就不能出租,即使你是产权人。你只能列入waiting list,按照先后顺序轮候出租,一般等候期两三年,房子空置率的损失,房主真个叫天天不应叫地地不灵,只能暗道倒霉,可所有公摊费用,一分也不能少。你如果想以此赖个账啥的,HOA可没有那么好欺负,欠费到一定金额,起诉到法院要求强拍你的房,把你扔出去没有商量。
种种利弊分析,加上中国投资客对于土地的偏爱,犹如《Gone with the wind》女主老爸教导的那样,坚信“唯有土地才能永恒”,使得中国人一门心思就要买大house。前花园后院子,两层楼,一般四个房间,N个厅,60万美金(折合人民币四百万左右),就可以在离Seattle市中心车程半个小时的地方,淘到一套美剧里环境优美如同住在国家公园丛林里的suburb neighborhood的经典大house。
米国房产中介与中国最大的不同,是分为买方和卖方中介,目的是防止利益冲突,避免出现由于自身利益驱动,中介会偏帮某一方。中介费由卖方承担,买方无需支付中介费,卖方所支付的中介费由买方卖方中介平分。米国中介也很多,到处可见广告,跟我们中国大多律师事务所类似,个人除了有license,还必须以中介公司的名义从事服务,也会向公司缴纳管理费,从几十元美金到几千元美金不等。
购房流程大致如下:首先告诉中介个人喜好预算等信息,中介就会上网帮你筛选房源(美国所有房源信息都是公开的,每个房子的交易历史记录也可以查询到),有些房子会有open day,但也有不少房子随时可以看。房源信息由卖方中介公布,上市时间集中在周四或周五,且待售房产外面都会挂有“for sale”的牌子,上面有卖方中介的联系方式。公布的信息包括房产详细的资料,比如卖方期望的价格,房产土地面积,建筑面积,几个卧室几个洗手间(洗手间有0.5或0.75的数量表达方式,行业术语,表示有没有包括马桶、洗手盆、浴缸、淋浴设备等)。。。。。同时,公告里还有一个投标的日期,即大家如果看中了该房产,则买方中介代表买方,在投标日递交交易条件的offer,包括价格以及贷款条件,是否验房,交房状态等等,卖方有权从中选择交易对象,不一定是价高者得之。比如中国土豪买家,很多一次性现金付款,在这样的条件下,卖家就宁愿便宜点出售。如果你需要贷款,而贷款能否成功前途未卜,贷款审批期限一般都要两个月左右,对于卖家风险太大,这样的买家除了出价远远高于卖家标价让其足够动心之外,在今日今时卖方市场的情况下,成功中标的机会太过渺茫。本国买家由于贷款手续简单审批快,所以外国买家要么一次性付款,否则如要贷款与本国买家竞争,只能高价或放弃验房的权利或同意贷款不成补现金差价、没收定金等系列“丧权辱国”不平等条约,就这样还不一定能被卖家接受。这几年西雅图地段好标价合理的房产,一般第一次标价就成交了,如果在市场上已经待售比较久的房产,要么有缺陷要么房主心理价位太高,买方这时候还是可能压压价的。
常说人人都有一个美国梦,这梦里,必然包括一个大house吧?
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